Став собственником жилья из вторичного фонда, покупатель, как правило, получает комфортабельный сформированный район со всей необходимой инфраструктурой и возможность переехать в квартиру сразу после сделки. Однако рисков при сделках с жильем, бывшем в собственности других, более чем достаточно, предупреждает Салауат Куаткалиев, управляющий директор строительной компании «ГлавСтрой».
По его словам, чтобы приобретение жилья на вторичном рынке не стало головной болью, нужно провести анализ юридических аспектов сделки. Эксперт привел самые распространенные причины, по которым лучше отказаться от покупки.
«Забытый» наследник может оспорить сделку. Существует риск, что однажды внезапно появится неизвестный наследник, который предъявит свое право на эту квартиру и подаст в суд иск о признании договора купли-продажи незаконным. И тогда исход судебного разбирательства кажется покупателю непредсказуемым. Поэтому покупайте наследованное имущество, по крайней мере, по истечении трех лет с момента регистрации собственника. Это срок исковой давности для оспаривания сделки".
Второй аспект — недействительная доверенность
«Жилье, продающееся по доверенности, наиболее опасно для покупки. Обратите внимание на содержание и законность доверенности, дату выдачи и срок доверенности. Учтите, что при отсутствии даты выдачи документ является недействительным. Возьмите у доверенного лица контакты доверителя или встретьтесь с доверителем лично. Запишите на аудио- или видеоноситель его волеизъявление на продажу недвижимости. Это также нужно для того, чтобы понять, что доверитель является дееспособным. Удостоверьтесь, что действие доверенности не прекратилось вследствие реализации недвижимости, истечения срока доверенности, отмены, смерти доверителя или признания его недееспособным либо пропавшим без вести».
Салауат Куаткалиев посоветовал обратить внимание на количество собственников квартиры.
«Согласие на продажу должны дать оба супруга — или бывшие супруги, которые состояли в браке на момент покупки квартиры. Среди собственников недвижимости могут оказаться несовершеннолетние дети. Другими словами, абсолютно все собственники квартиры должны дать согласие на сделку. Если кто-то из них этого не сделает и после сделки заявит о своих правах, ее признают недействительной. Кроме того, сделку могут признать недействительной из-за незаконной приватизации».
Приобретать квартиру, где перепланировка не узаконена, не стоит. В противном случае перепланировку должен будет узаконить новый хозяин. Это весьма хлопотно, а в отдельных случаях и невозможно.
«Есть несколько случаев, когда перепланировка запрещена. Например, в крупнопанельных домах перепланировка квартир с устройством проемов в несущих стенах не допускается. Чтобы проверить законность планировки жилья, попросите продавца показать актуальный поэтажный план и экспликацию».
Эксперт предупредил: после покупки квартиры может обнаружиться, что бывший хозяин задолжал крупную сумму за капитальный ремонт дома.
«Неуплаченные взносы за капремонт моногоквартирных домов переходят на нового собственника жилья. Поэтому проверьте наличие долгов до оформления сделки. Что касается долгов по счетам за коммунальные услуги и телефонную связь, то они не распространяются на нового собственника. Однако в договоре купли-продажи лучше указать, что задолженность не переходит покупателю».
Последний совет — не приобретайте низколиквидное жилье. Например, в старом панельном доме с неудобной планировкой и в неблагополучном районе.
«Жизнь в них станет вечной борьбой за горячие трубы в квартирах, крысы и запах регулярно забивающейся канализации. Квартиру в таком доме банки не принимают в качестве залога по ипотеке из-за высокой пожароопасности. То же самое касается квартиры в аварийном здании. Если вам дорого ваше спокойствие, время и деньги, обратитесь за помощью к специалисту. Он сможет точно проанализировать все возможные риски, о существовании которых обычный покупатель даже и не подозревает».
Светлана Шестернёва.
